WELKE STUDIE HEB IK NODIG?

Alle toetsen op één rij

Zoek eerst uw project in deze tabel. De takken eronder werken elke regel uit.

1. Wat u in vrijwel elk dossier tegenkomt

Omgevingsvergunning - het bouwluik

De toelating om te bouwen, te verbouwen, te slopen, te verharden of de functie van een gebouw te wijzigen.

• Wanneer: zodra de handeling niet vrijgesteld is. Sinds de hervorming van 1 maart 2026 is de meldingsplicht zo goed als verdwenen: in het Meldingsbesluit blijven nog twee meldingen over, allebei rond tijdelijke huisvesting, naast de decretale melding zorgwonen. Alles wat vroeger meldingsplichtig was, is nu ofwel vrijgesteld ofwel vergunningsplichtig geworden.
• Let op bij de aanbouw: een aangebouwd bijgebouw tot 40 m² - een aanbouwveranda, een aangebouwde berging of carport - was meldingsplichtig en is sinds die hervorming opnieuw vergunningsplichtig. Een vrijstaand bijgebouw tot 40 m² blijft wel vrijgesteld. Dat ene woord is het hele verschil.
• En sinds 5 september 2026: gaan vrijgestelde gevel-, dak- of binnenwerken gepaard met stabiliteitswerken, dan geldt de vrijstelling enkel als er een architect wordt aangesteld voor het ontwerp én de controle.
• Wie mag het opmaken: u dient zelf in, maar voor de meeste werken is een architect wettelijk verplicht (wet van 20 februari 1939, artikel 4). De vrijstellingen staan in het besluit van 23 mei 2003 - onder meer een tuinhuis, carport of veranda tot 30 m² met een kroonlijst van maximaal 3 m en een nok van 4,50 m, en een zwembad tot 150 m².
• Officiële lijst: Orde van Architecten
• Dit doen wij zelf.

De termijnen - en wat er gebeurt als ze verstrijken

Dit is het deel dat over uw planning beslist, en het is bijna nergens op een rij te vinden.

• De beslissingstermijn begint pas te lopen de dag na de volledig- en ontvankelijkverklaring, niet op de dag van indiening.
• Beslist de overheid niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning geacht te zijn geweigerd. Stilzwijgen is dus geen goedkeuring.
• Reken voor een gewone procedure realistisch op 135 dagen van indiening tot beslissing, en op 150 dagen als de omgevingsvergunningscommissie advies moet geven.

Omgevingsvergunning - het milieuluik

De toelating om een ingedeelde inrichting of activiteit te exploiteren: alles wat in de indelingslijst van VLAREM staat, van een stookolietank tot een productielijn.

• Wanneer: zodra uw activiteit onder een indelingsrubriek valt. Klasse 3 is een melding bij het college. Klasse 2 is een vergunning bij het college, met openbaar onderzoek. Klasse 1 is een vergunning bij de deputatie, met openbaar onderzoek en advies van de omgevingsvergunningscommissie.
• Herkenbare drempels: een koelinstallatie of warmtepomp is niet ingedeeld onder 5 kW, klasse 3 van 5 tot 200 kW en klasse 2 daarboven. Een particuliere mazouttank is niet ingedeeld onder 5.000 liter en klasse 3 van 5.000 tot 20.000 liter; professioneel begint klasse 3 al bij 100 liter. Een grondwaterwinning is klasse 3 onder 5.000 m³ per jaar, klasse 2 tot 30.000 m³ en klasse 1 daarboven.
• Zelf opzoeken: de VLAREM-wegwijzer van VITO leidt u in drie stappen naar uw klasse en uw rubrieken.
• Dit doen wij zelf.

Milieucoördinator niveau A of B

De persoon die toeziet op de naleving van de milieuwetgeving, het jaarverslag opmaakt en het aanspreekpunt is bij controle.

• Wanneer: u vindt het antwoord niet in een aparte lijst maar in de indelingslijst zelf - bijlage 1 bij titel I van VLAREM heeft een kolom ‘coördinator’ met de letters A, B of N naast elke rubriek. Staat er A of B, dan moet u er een aanstellen. Er bestaat dus geen algemene regel dat klasse 1 altijd niveau A betekent.
• Wat de wet wél oplegt: minstens 30 uur bijscholing per kalenderjaar, en minstens één controlebezoek per trimester op de werkplaatsen, plus een jaarlijks verslag aan de bedrijfsleiding.
• Wat de wet niet oplegt: VLAREM II bevat geen minimumaantal uren voor de taakuitoefening zelf. Wie u een vast urenpakket verkoopt met de wet in de hand, verkoopt u een commerciële afspraak, geen wettelijke verplichting. Wat er wél staat, is dat de exploitant de coördinator in staat moet stellen zijn taken naar behoren te vervullen.
• Extern aanstellen: mag, mits dezelfde kwalificatie, een verzekering beroepsaansprakelijkheid en een erkenning volgens VLAREL wanneer hij voor meerdere niet-verbonden inrichtingen werkt.
• Officiële lijst: Departement Omgeving en VMx
• Dit doen wij zelf.

Watertoets

De beoordeling of uw project een schadelijk effect heeft op het watersysteem. Geen aparte studie, maar een verplicht onderdeel van de aanvraag.

• Wanneer: bij elke vergunningsaanvraag. Sinds 1 januari 2023 geldt een nieuwe advieskaart die per perceel aangeeft of en aan wie advies moet worden gevraagd. De oude begrippen ‘mogelijk’ en ‘effectief overstromingsgevoelig’ zijn vervangen door een P-score voor het perceel en een G-score voor het gebouw, van A tot D, met aparte kaarten voor pluviale, fluviale en kustoverstroming.
• Waar het misloopt: verlies van waterbergend vermogen zonder compensatie, onvoldoende infiltratie, ophoging in de vijf meter brede erfdienstbaarheidszone langs een waterloop, en kelders of ondergrondse volumes zonder tanking. Dat zijn de klassieke redenen voor een negatief wateradvies.
• Dit doen wij zelf.

Hemelwater - de gewestelijke verordening van 2023

De regels over opvang, hergebruik, infiltratie en buffering van regenwater. Strenger dan de verordening van 2013, en met een veel ruimer toepassingsgebied.

• De belangrijkste wijziging: de oude ondergrens van 40 m² is weggevallen. Ook kleine constructies en verhardingen vallen nu onder de verordening, en ook bij verbouwen of uitbreiden kan een hemelwaterput verplicht worden. Percelen die samen kleiner zijn dan 120 m² zijn vrijgesteld van de infiltratieplicht.
• Infiltratie: minstens 8 % van de afwaterende oppervlakte als infiltratieoppervlak, en minstens 33 liter per m² infiltratievolume. In 2013 was dat nog 4 % en 25 liter.
• Buffering: is infiltratie technisch onmogelijk en is de afwaterende oppervlakte groter dan 1.000 m², dan geldt een buffervolume van 43 liter per m² met een geknepen lozingsdebiet van 0,5 mm per uur. Boven diezelfde 1.000 m² en bij infiltratie dieper dan 50 cm zijn een grondwaterpeilmeting en minstens drie infiltratieproeven vereist.
• Dit doen wij zelf.

2. Als er gesloopt, verkocht of uitgegraven wordt

Hier lopen de meeste dossiers vertraging op, omdat drie verplichtingen op elkaar lijken en toch elk hun eigen deskundige, hun eigen moment en hun eigen document hebben.

Asbestinventaris vóór de werken - niet hetzelfde als het attest

De inventaris die de werkgever-opdrachtgever moet hebben vóór er gesloopt of gerenoveerd wordt, opgelegd door de federale arbeidswetgeving.

• Wanneer: telkens er werken gebeuren waarbij werknemers aan asbest kunnen worden blootgesteld. Er is geen volume- of oppervlaktedrempel: de aard van de werken is de trigger, niet de omvang. Vóór sloop of renovatie moet de gewone, niet-destructieve inventaris worden aangevuld met destructief onderzoek.
• Wie mag het opmaken: de arbeidswetgeving legt de verantwoordelijkheid bij de werkgever en schrijft, anders dan bij het asbestattest, geen erkenning voor de opsteller voor.
• Melding: asbestverwijderingswerken moeten 15 kalenderdagen vooraf aan de FOD Werkgelegenheid worden gemeld.
• De klassieke fout: denken dat een asbestattest volstaat om te mogen slopen. Het zijn twee documenten met twee protocollen en twee doelen; het ene vervangt het andere niet.

Asbestattest - en het verschil tussen 2027, 2032 en 2040

Het attest dat de asbestveiligheid van een gebouw beschrijft en dat bij verkoop aan de koper moet worden bezorgd.

• Wanneer: verplicht bij verkoop sinds 23 november 2022, voor gebouwen van vóór 2001, vanaf 20 m² toegankelijke constructie. Toegankelijk betekent minstens 175 cm sta-hoogte. Meerdere kleine constructies op hetzelfde perceel worden opgeteld. Het geldt bij elke overdracht onder levenden, dus ook bij schenking - maar niet bij erfenis.
• Geldigheid: tien jaar; vijf jaar als er materialen met hoog risico zijn; en onbeperkt voor attesten van na 8 april 2024 waarop nul asbesthoudende materialen staan.
• Wie mag het opmaken: uitsluitend een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie die werkt voor een procesgecertificeerd bedrijf. Let op de formulering: OVAM certificeert niemand - dat doen erkende certificatie-instellingen. Wie zich ‘OVAM-gecertificeerd’ noemt, klopt niet.
• Kostprijs: de retributie aan OVAM bedraagt 59 euro per attest sinds 3 februari 2025; het ereloon van de deskundige komt daarbovenop en hangt vooral af van het aantal te analyseren stalen.
• Officiële lijst: OVAM - procesgecertificeerde bedrijven

Sloopopvolgingsplan en conformverklaring

De inventaris van wat er bij de sloop vrijkomt, opgemaakt vóór de werken, met het oog op selectieve sloop.

• Wanneer: bij sloop-, renovatie- of ontmantelingswerken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, vanaf 1.000 m³ bouwvolume voor niet-residentiële gebouwen, 5.000 m³ voor hoofdzakelijk residentiële gebouwen die geen eengezinswoning zijn, en 250 m³ te breken materiaal bij infrastructuurwerken.
• De drempel die telt: bij gemengd gebruik beslist het aandeel wonen of u onder de 1.000 of de 5.000 m³ valt. Dat verschil van factor vijf is het commercieel gevoeligste cijfer van het hele dossier, en het is precies het cijfer dat nergens duidelijk staat.
• Wie mag het opmaken: voor een conformverklaring moet de deskundige aangesloten zijn bij een erkende sloopbeheerorganisatie. Tracimat is momenteel de enige.
• Termijnen: de beoordeling duurt 30 werkdagen, en de conformverklaring is twee jaar geldig. Bij een lang vergunningstraject verloopt ze dus voor de werken starten - dat is de meest gemaakte fout.
• Wat het oplevert - eerlijk: met een sloopattest wordt uw puin aanvaard als laag-milieurisicoprofiel en gaat het rechtstreeks naar de breker; zonder als hoog-milieurisicoprofiel, met zwaardere controle en gescheiden opslag. Het prijsverschil per ton is bij de brekers die wij nakeken kleiner dan vaak wordt voorgesteld - in de orde van een euro per ton op mengpuin, en op zuiver betonpuin soms nul. De winst zit in doorlooptijd en aanvaardingszekerheid, niet in een spectaculaire besparing. Vraag altijd het actuele tarief bij uw eigen verwerker.
• Dit doen wij zelf.

Technisch verslag bij grondverzet

Het onderzoek dat bepaalt of uitgegraven bodem elders mag worden gebruikt, en waar.

• Wanneer: vanaf 250 m³ uitgegraven bodem. Bij een verdachte grond vervalt die volumevrijstelling zodra de bodem de kadastrale werkzone verlaat. Let op de valkuil: verschillende kleine partijen die elk onder de 250 m³ blijven maar samen op één hoop boven de drempel uitkomen, vallen wél onder de plicht.
• Wie mag het opmaken: het wordt opgemaakt onder leiding van een erkend bodemsaneringsdeskundige, type 1 of type 2.
• Termijn: de conformverklaring is twee jaar geldig. De grondverzettoelating vraagt u aan bij Grondbank of Grondwijzer, vóór het transport start.
• Officiële lijst: OVAM

Bodemonderzoek en bodemattest

Het onderzoek naar verontreiniging van bodem en grondwater, en het attest dat u bij elke overdracht nodig heeft.

• Wanneer een oriënterend onderzoek: bij overdracht van een risicogrond (op kosten van de overdrager), bij sluiting van een risico-inrichting, en periodiek - om de tien jaar voor de meeste categorieën, om de twintig jaar voor enkele opslagcategorieën. Bij meerdere risicoactiviteiten geldt de strengste categorie; dat wordt vaak over het hoofd gezien.
• Wanneer een beschrijvend onderzoek: bij een nieuwe verontreiniging zodra de analysewaarden boven 80 % van de bodemsaneringsnorm uitkomen.
• Type 1 of type 2: een oriënterend onderzoek en een technisch verslag mogen door beide. Een beschrijvend bodemonderzoek, een saneringsproject en de opvolging van saneringswerken vragen type 2.
• Bodemattest: 14 dagen na een ontvankelijke aanvraag, of 60 dagen als de grond in het register staat. De retributie bedraagt 67 euro voor een volledig kadastraal perceel en 269 euro voor een deel ervan. Wie een compromis tekent met een korte termijn tot de akte, komt hier in de knel.
• Officiële lijst: OVAM

3. Afhankelijk van ligging, omvang en activiteit

Deze toetsen gelden niet altijd. Ze te laat ontdekken is de duurste fout in een vergunningstraject.

Project-m.e.r. - volledig herwerkt sinds 1 december 2025

De beoordeling of uw project aanzienlijke effecten op mens en milieu kan hebben.

• Wat er veranderd is: sinds 1 december 2025 geldt een nieuw stelsel. De oude bijlage II en de ontheffing bestaan niet meer. Er blijven nog twee mogelijkheden over: een verplicht project-MER, of een project-m.e.r.-screening. De oude bijlagen II en III zijn samengevoegd tot één bijlage 2, in de praktijk de screeningsbijlage genoemd.
• En die bijlage 2 heeft geen drempels. Ze neemt bijlage II van de Europese richtlijn letterlijk over, en die werkt zonder drempelwaarden. Elk stadsontwikkelingsproject, elke industrieterreinontwikkeling, elke ontbossing met bestemmingswijziging en elke wegenaanleg is dus screeningsgerechtigd, ongeacht de omvang. De drempels zitten enkel nog in bijlage 1.
• Waarom dat er nu toe doet: vrijwel elke bestaande uitleg in Vlaanderen - ook op sites van studiebureaus - beschrijft nog het oude stelsel met drie bijlagen en een ontheffing. Wie daarop rekent, dient een dossier in dat niet meer klopt met de procedure.
• Wie mag het opmaken: een screening mag u zelf onderbouwen. Een volwaardig MER vraagt erkende MER-deskundigen per discipline onder leiding van een MER-coördinator. Team MER heet voortaan het Vlaams Expertisecentrum MER.
• Voor lokale besturen: na het arrest van het Grondwettelijk Hof van 18 september 2025 mag een gemeente niet langer zelf beslissen over een eigen project waarvoor een screening of een MER nodig is. Een reparatiedecreet van 21 november 2025 legt die bevoegdheid bij de deputatie.
• Officiële lijst van deskundigen: Departement Omgeving

De drie natuurtoetsen - welke geldt waar

Drie toetsen die voortdurend door elkaar worden gehaald, terwijl ze een ander gebied, een ander criterium en een ander gevolg hebben.

• Passende beoordeling - in en rond een speciale beschermingszone, ook bij effecten van buitenaf. Criterium: betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken. Valt ze negatief uit, dan moet de vergunning geweigerd worden, tenzij via de zware uitzonderingsprocedure met alternatievenonderzoek, dwingende redenen van groot openbaar belang en vooraf gerealiseerde compensatie.
• Verscherpte natuurtoets - in het Vlaams Ecologisch Netwerk. Criterium: onvermijdbare én onherstelbare schade. Dat is strenger dan het lijkt: ook beperkte schade volstaat om te weigeren.
• Natuurtoets of zorgplicht - overal in Vlaanderen, ongeacht de bestemming. Criterium: vermijdbare schade. Er is geen drempelwaarde; de overheid weigert of legt voorwaarden op.
• En daarnaast de soortentoets - die geldt altijd en overal, ook als u helemaal geen vergunning nodig heeft. Een afwijking vraagt u aan bij het Agentschap voor Natuur en Bos.
• Erkenning: voor geen van deze toetsen bestaat een wettelijk verplichte erkenning. Maakt de passende beoordeling deel uit van een MER, dan gelden wél de erkenningsregels voor MER-deskundigen. Begin met de voortoets bij Agentschap voor Natuur en Bos.

Stikstof - twee drempels die een factor veertig verschillen

De berekening van de stikstofdepositie die uw project veroorzaakt op nabijgelegen beschermde natuur.

• De impactscore is de hoogste verhouding tussen de depositie van uw project en de kritische depositiewaarde van het habitattype, uitgedrukt in procent.
• De drempels: voor NO_x uit stationaire bronnen en uit mobiliteit ligt de drempel op 1 %. Voor NH₃ uit veehouderij en mestverwerking ligt hij op 0,025 % - veertig keer strenger. Boven de drempel is een passende beoordeling nodig.
• Rekenen: met de impactscoretool van het Agentschap voor Natuur en Bos, die jaarlijks wordt bijgewerkt.
• Voorbehoud: het Stikstofdecreet dateert van 26 januari 2024 en is voorwerp van procedures bij het Grondwettelijk Hof. Toets uw situatie aan de stand van zaken op het ogenblik van uw aanvraag.

Mobiliteitstoets en MOBER - richtinggevend, niet decretaal

Het onderzoek naar de verkeerseffecten van uw project.

• Wanneer: de drempels komen uit het richtlijnenboek van het Departement Mobiliteit en Openbare Werken. Een mobiliteitstoets vanaf ongeveer 100 woningen, 750 m² dagelijkse handel, 1.250 m² niet-dagelijkse handel, 2.000 tot 3.000 m² kantoor, 8.000 m² KMO of 50 parkeerplaatsen. Een MOBER vanaf ongeveer 250 woningen, 7.500 m² handel of kantoor, 15.000 m² industrie of 200 parkeerplaatsen.
• Belangrijke nuance: dat richtlijnenboek is sturend, geen decreet. De verplichting ontstaat pas doordat de vergunningverlener ze oplegt, doordat een gemeentelijke verordening ze voorschrijft, of doordat ze deel uitmaakt van een MER. Wie u zegt dat een MOBER gewestelijk verplicht is boven 250 woningen, vereenvoudigt. Kijk altijd de gemeentelijke verordening na.

Akoestisch onderzoek - de normen per gebiedstype

De toetsing van het geluid van uw inrichting aan de milieukwaliteitsnormen in open lucht.

• Wie mag het uitvoeren: een erkend milieudeskundige in de discipline geluid en trillingen. Die erkenning kent twee deeldomeinen - geluid en trillingen - die apart of samen kunnen worden verleend.
• Valkuil: agrarisch gebied heeft geen eigen regel in de tabel. Het valt onder ‘landelijke gebieden’ of onder ‘alle andere gebieden’, naargelang de concrete bestemming. En valt uw gebied onder meerdere rijen, dan geldt de hoogste norm.
• Officiële lijst: Departement Omgeving

Richtwaarden in dB(A) uit bijlage 2.2.1 van VLAREM II.

Archeologienota

Het onderzoek naar archeologisch erfgoed dat door uw bodemingreep verstoord zou worden.

• Binnen een vastgestelde archeologische zone: vanaf 300 m² perceelsoppervlakte én 100 m² bodemingreep. Op een beschermde archeologische site: altijd.
• Erbuiten: vanaf 3.000 m² perceelsoppervlakte én 1.000 m² bodemingreep.
• Het verschil dat niemand uitlegt: een particulier of een private vennootschap is buiten woon- en recreatiegebied en buiten een archeologische zone vrijgesteld tot 5.000 m² bodemingreep. Een gemeente, OCMW of intercommunale kan zich daar niet op beroepen en valt terug op 3.000 en 1.000 m².
• Termijn: het agentschap neemt binnen 15 dagen akte. Geen beslissing binnen die termijn betekent stilzwijgende aktename.
• Officiële lijst: Onroerend Erfgoed

EPB-verslaggeving

De aangifte waarmee wordt aangetoond dat uw gebouw voldoet aan de energieprestatie-eisen.

• Wanneer: bij vergunningsplichtige werken aan gebouwen met een specifiek binnenklimaat. Het jaar van de vergunningsaanvraag bepaalt welke eisen gelden - niet het jaar waarin u bouwt.
• Eisen voor een nieuwe woning bij een aanvraag in 2026: maximaal E30 en S28, minstens 20 kWh per m² per jaar hernieuwbare energie, en een oververhittingsindicator onder 6.500 Kh.
• Timing: de verslaggever moet aangesteld zijn en de startverklaring ingediend vóór de werken beginnen. Achteraf rechtzetten kost geld.
• Officiële lijst: VEKA - Energiekaart

Wat er de voorbije jaren veranderde

Deze tijdlijn is de reden waarom oudere uitleg - ook van vakgenoten - u op het verkeerde been kan zetten.

Veelgestelde vragen

Ik verbouw binnen, zonder iets aan het volume te veranderen. Heb ik een vergunning nodig?

Zuivere binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken zijn vrijgesteld. Over binnenverbouwingen met stabiliteitswerken bestaat sinds de hervorming van maart 2026 discussie: sommige commentatoren lezen ze als vrijgesteld, de Orde van Architecten leest ze als vergunningsplichtig en heeft om verduidelijking gevraagd. Zolang die onduidelijkheid bestaat, is vooraf navragen bij uw gemeente de veilige weg.

Mijn buur zegt dat een veranda van 30 m² enkel gemeld moet worden. Klopt dat?

Dat klopte, en het klopt niet meer. Sinds 1 maart 2026 zijn de meldingsplichten zo goed als opgeheven en is een aangebouwd bijgebouw tot 40 m² opnieuw vergunningsplichtig. Een vrijstaand bijgebouw tot 40 m² blijft vrijgesteld. Veel websites - ook professionele - staan hier nog niet op.

Ik heb een asbestattest. Mag ik nu slopen?

Nee. Het asbestattest is niet-destructief en dient om een koper te informeren. Vóór sloop- of renovatiewerken heeft u een asbestinventaris nodig volgens de arbeidswetgeving, en die moet destructief aangevuld worden. Twee documenten, twee doelen.

Hoeveel uur per jaar moet mijn milieucoördinator presteren?

VLAREM II legt daar geen minimum voor op. Wat er wél in staat: minstens 30 uur bijscholing per kalenderjaar, minstens één controlebezoek per trimester, en een jaarlijks verslag. Een vast urenpakket is een commerciële afspraak, geen wettelijke verplichting.

Bespaart een conformverklaring van mijn sloopopvolgingsplan veel geld?

Minder dan vaak wordt voorgesteld. Uw puin wordt aanvaard als laag-milieurisicoprofiel en kan rechtstreeks naar de breker; zonder conformverklaring geldt het zwaardere regime. Het tariefverschil per ton is bij de verwerkers die wij nakeken beperkt. De echte winst zit in aanvaardingszekerheid en doorlooptijd. Vraag het actuele tarief bij uw eigen verwerker.

Mijn dossier ligt al vier maanden bij de gemeente. Is het dan automatisch goedgekeurd?

Omgekeerd. Beslist de overheid niet binnen de termijn, dan wordt de vergunning geacht te zijn geweigerd. U kunt daar wel beroep tegen aantekenen binnen 30 dagen.

Wij zijn een gemeente en dienen zelf een aanvraag in. Mogen wij daar zelf over beslissen?

Niet wanneer voor dat project een project-m.e.r.-screening of een MER nodig is. Het Grondwettelijk Hof vernietigde die mogelijkheid in september 2025; sinds het reparatiedecreet van november 2025 beslist de deputatie.

Waarom vind ik hier geen lijst met namen van deskundigen?

Omdat erkenningen worden geschorst, ingetrokken en vernieuwd. Een gekopieerde lijst is vanaf de dag van publicatie onbetrouwbaar, en doorverwijzen naar iemand die zijn erkenning verloren heeft, is een risico dat wij u niet aandoen. Wij linken telkens naar het register van de instantie die de erkenning zelf verleent.